【中古住宅の見つけ方②】物件の探し方の注意点や手順について

第２回では、そもそもの不動産物件の見つけ方について説明します。

世の中すべてにおいてそうですが、勝手に入ってくる情報は大抵、自分が損する情報で、自分が努力して手に入れる情報は大抵お得な情報です。

例えばですが、週末ポストに入っていたチラシに掲載の物件というのは、大抵売れ残り物件で、何らかの訳ありで、売れない物件です。相当値引きして買うことができれば別ですが、チラシになるくらい売れ残っているので、何らかの問題を抱えている可能性が非常に高いです。

本当に一般的な話ですが、ハウスメーカーや不動産会社が、建売物件や中古物件を販売する時、一番初めに業者やお得意様の不動産投資家などに声をかけます。お得な物件の多くがここで取られてしまいますが、業者も不動産投資家も自分が所有するわけではなく、転売や賃貸用にしますので、相当美味しい物件以外はあまり手を出さないです。

そうなると、次は、不動産会社等が抱える顧客で、見込がありそうな客に声をかけます。

ここがポイントで、普段から複数の不動産会社等に連絡を取り、物件を探している旨丁寧に伝えておけば、不動産会社から連絡が来る可能性がございます。

一般的には、～日からＨＰ等で売り出しを連絡しようと思っておりますが、興味があれば内覧しませんか？的な感じです。本当にお得な物件ならば、このタイミングで手に入る可能性があります。

これらで売れない場合は、ＨＰ等で公表します。

そうすると様々な方から問い合わせが一気にきて、価格が適正か安めならばすぐに売れていきます。

それでも条件が悪い物件や価格が高めな物件は売れ残ります。

そこからは不動産会社などが積極的にチラシなどを作成し、売り出しを始めます。

つまりチラシなどが出る時点でほとんどの物件は売れ残り物件の可能性が高いわけです。

私も何度かチラシ物件を見学したことがありますが、やはり長期間売り出していて、割高な物件が多かったです。業者も必死ですね。しかし素人で物件探し始めの人にとっては、魅力的に見えると思います。

というのも、ある程度物件に詳しくなると、見た目の綺麗さなどではなく、住宅性能や使われている部材などを調べて、どれくらい価値のある建物なのか、土地は問題ないか、現在の資産価値は？将来の資産価値は？などと中身を分析できるようになりますが、素人で探し始めたばかりの方だと性能の低い狭い賃貸に慣れた状態から広く綺麗な家を見学するわけですから、どんな物件でも魅力的に見えてしまいます。正直床が最高級の無垢材だろうと最安値の塩ビ床だろうと、見た目はほぼ同じなので違いが分からないのですね。

賢い不動産の探し方はほぼ以下の手順で間違いないです。

まずは、地元の不動産会社やハウスメーカーを何件か訪問してください。間違ってもネットで物件を調べて、内見希望を出さないでください。内見から不動産担当者に会うと、先方の担当者はその物件を売ることに注力するので、こちらの希望をうまく伝えることができません。

それよりも、不動産会社を訪問して担当者に希望のエリアや物件を伝えて、調べてもらってください。訪問する顧客というのは、本気で物件探しをしていると捉えてもらい、丁寧に物件探しを手伝ってもらえる可能性が高いです。素人のうちは、本当に物件の見方が分からないと思いますので、物件探しのコツなども教えてもらえるので、知識が増えます。また複数件訪問することで、新築や中古の相場観や違いなどもより理解できますし、自分の中で希望物件が鮮明に見えてくると思います。

訪問と同時に、ネットでもいろいろな物件を検索し、各ハウスメーカーの建物性能などを調べ、勉強してください。

ネットでの物件の調べ方ですが、大きく２つに分かれます。

１つ目は、住居用の物件を検索する方法です。

スーモ（https://suumo.jp/）やアットホーム（https://www.athome.co.jp/）が定番で、多くの物件は検索可能です。しかし未掲載の物件も結構あり、お宝物件は未掲載のこともありますが、スーモやアットホームにお宝物件が出てくることもあります。人気物件は、掲載された瞬間に問い合わせが殺到し、一瞬で売れることがあるので、正直１日数回確認するぐらいの感覚で頑張って検索する必要があります。

そのために不動産会社やハウスメーカーに事前に相談し、営業担当者の力も借りた方が良いです。

２つ目は、投資用物件を検索する方法です。

一般の方はほとんど目に触れたことがないと思いますが、

健美家（https://www.kenbiya.com/）、楽待（https://www.rakumachi.jp/）、不動産ジャパン（https://www.fudousan.or.jp/）などで調べる方法です。

基本的に、既に貸し出している物件などもあり、購入しても自分が住めないものもありますが、入居者募集中の賃貸物件を売りだしていることもあります。

実は居住用の物件と投資用の物件って、価格の計算方法が全く違っていて、一般的に投資用物件の方が安くなっています。

居住用は、土地の価格も相場通りで、建物も築年数である程度金額が決まっています。

対して投資用物件は、家賃の年間想定額で決まっており、基本投資用の方が購入者が価格にシビアなこともあり、安く売られています。

デメリットとしては、入居者がいる物件だと、自己所有できないので、住宅ローンが組めないことがありますが、入居者がいなければ、投資用物件を購入して自分が住むことにすれば、ローンも組めますので、安く良い家が手に入ります。

入居者がいる物件も、現金一括で買えるくらい安いものならお得に買えますし、当面は家賃をもらって、出ていったタイミングで自分が住めばお得に買えます。

現在賃貸に住んでいて急いでいない方、かつ現金が豊富にある方に非常にお勧めの方法で、戸建賃貸の場合、入居者付で購入すれば出ていくまでは家賃収入が入り、出ていけば自分が住めばいいので、空室リスクも一切ない最強の投資かつ住宅購入方法です。

居住用なら２０００万円するレベルの物件が、１５００万円とかで売れられている可能性もあります。

まずは最寄りの不動産会社やハウスメーカーを複数訪問し、同時に居住用、投資用の不動産検索サイトを高頻度で確認しましょう。

他の記事でも説明しておりますが、私の持論では、築１０～１５年程度の比較的築浅の高性能物件を安く買うのが最もお得です。

なぜなら新築と比べて値下がり幅が大きく、かといってまだまだ家自体は綺麗なので、リフォームもほとんどいらず、高性能ならば、新築のローコストよりずっと性能が良いからです。

結果的に低価格な新築より安く、高性能な物件を手に入れることができます。