家賃払うくらいなら新築買うって本気？

永遠のテーマですよね。賃貸か購入か。

よくハウスメーカーが家賃７万円はらうくらいなら住宅ローン７万円払って新築買ったほうがいいっていいますよね。

理屈は，家賃はどんなに払っても自分のものにならないけど，住宅ローンは払い終わったら自分のものになるということです。

これ聞いて納得する人は危ないです。

考えてみてください。例えば住宅ローンを３５年組んで，2500万円位の建売を買ったら，今の変動の低金利なら月の住宅ローンは7万円位です。でも，たぶんこの建売を賃貸で借りたら，12万円位するはずです。

この話だけ聞くと，急いで買って7万円の住宅ローンで12万円の賃貸の家に住みたいって思いますよね。

さて，ここで大きな見落としポイントが２つあります。

まず１つ目が，家賃は，築年数に応じて下がるが，住宅ローンは,築年数に応じて変わらないか，むしろ上がる可能性が高いということです。

一番分かりやすいのが，35年目の未来を考えてみましょう。

購入した人は，築35年の住宅に住宅ローン7万円を払って暮らしています。

この家を賃借したら，家賃はいくらでしょうか。新築時は確かに12万円でも借りてがついたかもしれませんが，たぶん築35年のノーリフォームの家なら、相当家賃を落とさないと借りてがつきません。まあ家賃6万円ってところでしょうか。

最初は，新築に安く住めますが，古くなっても、同じ住宅ローンで住む必要があるんです。

しかし賃貸ならば，同じところに住めば、古くなるにつれて家賃が下がりますね。もしくは最新の設備の新築に再度高い家賃で移り住むことも可能です。

２つ目は，持ち家には住宅ローン以外に様々な費用がかかることです。

分かりやすい３点が，火災保険，固定資産税，修繕費です。

昨今、台風や大雨多発、地震のリスクも高まり，火災保険には，地震保険+水害保険をつけるのが主流でしょう。そうすると年間5万円くらいかかっても不思議ではないです。しかも年々上がっていってます。

次に固定資産税ですが，年間15万円くらいは見ておいたほうがいいでしょう。

次に修繕費ですが，正直建てる家のグレードで全く変わってきますが，建売を買うことを想定すれば，外壁や屋根にメンテナンスフリーのものを使用している可能性は低いので，15年周期で100万円位は見ておいたほうがいいです。さらにエコキュート・エアコンなどの設備も壊れる

ことを覚悟して15年で50万円は見ておいたほうがいいです。1年で13万円くらいは最低必要です。

これら３つを合わせると毎月だいたい3万円位は必要になるんですよ。

だから，ローン7万円くらいのところを購入すれば，別途3万円が毎月かかって，10万円くらいは毎月かかるって考えましょう。

さらに，築35年のぼろい家になってもこの10万円かかりますからね。

賃貸なら確かに新築時は12万円くらいする家に10万円で住めますが，35年後は，賃貸なら6万円くらいのぼろい家に維持費10万円で住まないといけないので，持ち家って最初は賃貸より安く住めるんですが，ぼろくなってくると賃貸より割高なところに住まないといけないってことですね。

しかし、36年目からは，ローンが終わるんで，維持費の3万円のみで暮らせます。そうしたら賃貸の6万円より安くなるじゃんって思うかもしれないですけど，このころからぼろい家を維持するためには，維持費が高くなります。まあ最低でも2万円は積んどいていたほうがいいですね。だって水回りなども交換しないといけないし、床なども新しくしないといけないですからね。

そうなると、ぼろい家に金かけるなら建替えか売却がいいんじゃないか？となります。現に中古物件を見てると、築35年くらいの物件ってかなり多いんですよ。みんな考えることは一緒。そして売れてないですね。かなり値段下げないと売れないですよ。建売で2500万円くらいの物件って、土地700万、建物1800万円くらいで買ってると思うんですけど，35年後は、建物の価値は200万円あればいいほうです。ほとんどの土地が下落するので，土地代も半値くらいになって，500万円くらいで取引されるでしょう。さらに仲介手数料とか取られたら、400万円残ればいいほうですよ。

結局，35年間所有することで、災害などの様々なリスク，維持管理の手間などを引き受けれも，賃貸と比べ，本当に得かどうかは分からない。そんな状況で持ち家を持つってかなりギャンブルだし、相場より安い賃貸見つけて住む方がよっぽど賢いと思いますね。