【中古住宅購入法】リフォーム済み物件は要注意！

最近リフォーム済の中古物件が増えましたね。

背景としては、日本全体で中古住宅が増えたこと、日本人全体の所得が下がったため、新築を変えない世帯が増えてきたこと、不動産業者や住宅メーカーの大きな利益となることなどが挙げられます。

簡単にリフォーム済中古住宅と一般的な中古住宅の比較をしてリフォーム済のメリット・デメリットを列挙しておきます。

（メリット）

・新築のような家にすぐに入居できる。

・多くの場合仲介手数料がかからない。

・売主が業者の例がほとんどなので、保険が手厚く、入居後のサポートが安心。

・住宅ローン控除や給付金などの国の制度を新築に近い水準で利用できる。

・プロがリフォームしているので、業者価格で安くリフォームされており、壁紙などの

センスも良い

（デメリット）

・業者の利益がたくさん乗っているため高い。

・水回りなど最安値の商品でリフォームする例が多いので、使い勝手が悪い。

・見えないところ（耐震性能、断熱性能、配管関係など）は手をつけていない

例が多いので、１０年後とかに大きな改修が必要であったり、快適性が低い。

・目に見えない不具合をリフォームでお化粧して隠す例がある。例えば白蟻の

被害の形跡など。

・相場が分かりにくいので、損しやすい。

私個人の意見では、９９％はずれなので、相当立地が気に入って、例え損してでも

ほしいくらいでないと手を出さないです。

理由は第一に高いことです。

私の経験で、すごく分かりやすい例があるのでお伝えします。

当初相場よりも安い築２０年の戸建が、土地値+４００万円で売りに出ていました。

この建物は大手はハウスメーカーの上位グレードであるため、相場通りで行けば、

土地値+６００万円程度なはずでした。

見送ったのですが、案の定すぐに売れており、その１年後に再度リフォーム済で

売りに出ておりました。

価格は土地値+１０００万円になっておりました。

調べたところ、業者が当時土地値+３００万円で値引きして購入し、リフォームを

して売りに出していたようです。

売買手数料+リフォーム代+利益＝７００万円なので、お得かどうか見ていきましょう。

リフォームの内容は、水回り全交換、壁紙全交換で他はクリーニングのみでした。

水回りは最下級グレードでしたので、７０万円位でできるでしょう。また壁紙も賃貸用の最も安いグレードでしたので、家じゅう変えても３０万円くらいでできます。クリーニングも気持ち程度でしたので、リフォーム総額１００万円くらいでしょう。売買手数料を多めに見積もって、１００万円としたら、なんと利益が５００万円になります。

このリフォーム済物件もすぐに売れておりました。

もし、リフォーム済物件を購入した方が、リフォーム前の物件を７００万円安く購入できていれば、売買手数料とリフォーム代を除いた５００万円が手元に残るのです。税金の優遇や業者の保証や入居に時間がかかるなどのデメリットを加味しても、５００万円の違いは大きいです。

もしあなたが、お得に中古住宅を買いたいのでしたら、間違いなくリフォームしていない中古住宅を個人から購入して、ご自身でリフォーム業者に依頼して、自分の好みのリフォームをすることが良いです。

そもそも大きなリフォームが必要ない、状態の良い中古住宅を安く購入し、長く住むのが最もお得です。

結論：リフォーム済中古住宅は９９％損をする。相当立地に魅力がある場合を除いて検討の余　　　

　　　地なしです。但し残りの１％を狙う方法はありますので別で紹介します。