家の性能ってどうやって測るの？どうやって価値を見定めるの？
最近はYoutubeや様々なニュースなどで住宅の断熱性能などの性能について盛んに取り上げられておりますが、なんとなく理解している人がほとんどなのではないでしょうか。
断熱の他に遮熱や気密などがございますが、混合している方が本当に多いです。
住宅を検討する上で、基本パラメーターや指標となる断熱性能について理解しましょう。
よく格闘ゲームやRPGなどで、キャラクターの強さを表す時に攻撃力や防御力や素早さなどの数値を用いますよね？
住宅も全く同じで、住宅の性能を表す時に、断熱性能、気密性能、遮熱性能、耐震性能、耐久性能、防蟻性能、防水性能、換気性能などを用います。
最も住宅の能力を左右するものは、家の大きさや間取りや立地やデザインや価格なのですが、実際に家の本当の価値を決めるものは前述した様々な性能なのです。
人で言えば、家の大きさや間取りや立地やデザインや価格は見た目で、その他諸々の性能は内面の性格などです。
言うまでもなく、人の価値を決めるものは内面です。もちろん内面の良さが外見にも出てきます。家も同じです。
ほとんどの人が家を決める時に、家の大きさや間取りや立地やデザインばかり気にして、様々な性能を軽視しています。
住宅メーカーもそのような消費者の視点を良く理解しており、ローコストになればなるほど、見た目重視の家になります。
要は、大きな家で、間取りも使いやすく、良い立地であり、低価格というわけです。
これらの要素が揃えば、大抵性能が低くても売れます。
逆に、各種の性能は最高レベルでも、小さな家で、間取りも使い勝手が悪く、立地が悪く、価格が高いと売れません。
実は新築で、これらの要素をすべて満たすことは不可能です。
もし、大きな家で、間取りも使いやすく、良い立地であり、高性能な家があるとしたら、めちゃくちゃ価格が高いです。
逆で価格で決めるなら、絶対に性能は低くなります。一番お金がかかるのが性能で、次が立地となり、その次が大きさで、最後が間取りというわけです。
新築で本当に最安値の家になってくると、間取りはある程度高価格帯の家と同様になっておりますが、全般的に狭く、立地も悪く、ほとんどの性能が国が求める最低レベルです。
私は我儘なので、大きな家で、間取りも使いやすく、良い立地であり、高性能な家を安く手に入れたいと考えます。
１つだけ、達成する方法があります。
築浅の中古住宅を買うことです。
日本では、新築は、かかるコストをすべて積み上げていきますし、住宅性能を上げる工事は、個別対応となり定価でコストが積みあがっていくので、高性能な家はかなり割高になります。
外食で言えば、定食は５００円とかで売ってて、メインのおかずに、サブのおかずが２品、ご飯に味噌汁にデザートまでついているのに、追加でメインだけ注文すると４００円とか取られることに似ています。
住宅メーカーは、最低限の標準性能の家を赤字ギリギリの安い価格で提供し、あの手この手で客にオプションを多数つけさせ、オプションで儲ける手法を取っています。
これは、実に巧妙なやり方で、例えば、一番最初の契約時は、住宅が１５００万円とか言われるので安く感じ、すぐに契約し、契約後に、様々なオプションを営業から提示され、床をグレードアップしたら３０万円とか、キッチンのオプション２０万円とか、トイレを良い物に１０万円とか、屋根を高耐久なものにして１００万円とか、耐震強化５０万円とか、断熱材増加で５０万円とか、ドアなどの建具グレードアップで２０万円とか、とにかく数十万円のオプションを大量に勧めてきて、１５００万円に比べたら端数のようなもんだと錯覚して、頼みまくります。結果２５００万円とかに平気でなります。
新築は、このようにオプションで１０００万円程度の差がつくことはざらです。
さて、購入時に１０００万円高くなった家と最低限の性能の低い家が１０年後に中古で売り出されたらどうなるでしょう。
日本の中古住宅は、一定のルールに基づき価格が査定されており、ほぼ家の築年数と大きさ、立地で決まります。その他、間取りやリフォーム歴、様々な設備のグレードなどで多少変動しますが、１００～２００万円程度おまけがつくくらいです。
新築時に土地付きで４０００万円で購入した高性能な家と
見た目全く同じで、購入時に３０００万円で購入した家が
１０年後に売り出されたらどうなるでしょう。
築年数、立地、家の大きさが全く同じで、外装、内装の傷み具合なども
似たような感じであれば、査定額は良くて２００万円の違いになります。
３０００万円の家の内訳が建物２０００万円、土地１０００万円とすれば、
１０年後は建物価格が半額の１０００万円になり、売り出しが２０００万円となるでしょう。
面白いのが４０００万円の物件で、こちらも
建物３０００万円、土地１０００万円とすると、
建物の価値は半額以下の１２００万円になり、売り出しが２２００万円になります。
低性能な家は３０００万円→２０００万円
高性能な家は４０００万円→２２００万円
となり、高性能な家のお得感が半端じゃないです。
これは、中古市場では、高断熱や高気密などの高性能という目に見えない性能を評価していないためです。
もうお分かりですかね？
中古市場でお得な家は、築浅の高性能住宅です。
なぜ築浅に絞るのかというと、築古はどんなに高性能でも現在の基準で見れば低性能だからです。
逆に新築で高性能を選ぶと利益てんこ盛りの割高住宅を買わされることになります。
お得感で選ぶなら新築は値下げした建売が最もお得です。
そしてそれ以上に築浅の高性能住宅の中古が超お得というわけです。
但し、中古の住宅の性能を見極めるのはかなり難易度が高いです。
なぜならば、中古を探す時は、不動産会社にお願いするわけですが、ほぼ１００％住宅性能の知識がない担当者ばかりです。
あなた自身の目で、目の前の中古住宅が高性能住宅かどうか判断する必要があるわけです。
しかも、実際の高性能住宅が市場に売り出されると、分かっている人から見ればかなりの割安物件になるわけですから秒で売れることも少なくありません。
そうなると、初めて不動産会社に問い合わせた時に決めないと間に合わない可能性もあるわけです。
あなたの目の前には、住宅性能を示す資料がずらっと並び、それらに目を通した後は、内見をして、すぐに決めなければなりません。
決めるにあたっては、一般的な相場と比べて割安かどうかの見極めや、その家の性能が本当に高性能でお得なのかの判断をしなければなりません。
以下の点をすべて判断しながら、家の価値を見定めてください。
・耐震性能の見極め方について
耐震性能は、等級が定められており、耐震等級１～３があります。
現在の品確法という法律で定まっており、耐震等級１は、阪神淡路大震災クラスの
震度７の地震が来ても、倒壊しない建物となっています。倒壊しないだけで、破損し住み続けることは難しくなる可能性が高いです。
耐震等級３は、耐震等級１の１．５倍の強さを持ち、震度７の地震が起こっても、倒壊せず、住み続けることができるということで、正直なところ耐震等級３が必須です。
現に熊本地震で震度７が２回来た時も、多くの耐震等級３の家は耐えたということです。
築浅の物件は、少なくとも耐震等級１はクリアしておりますので、まずは確認しましょう。
見つけた中古住宅が耐震等級３を取得していなくても、実際は基準をクリアしている物件の可能性も高いです。
良くある話ですが、耐震等級３を取得するのには申請の手数料や準備等でかなりの費用がかかるので、基準を満たしていても敢えて申請していない方もおられます。
これは不透明であれば、すぐに建てた住宅会社に連絡し、状況を聞いてみましょう。
もちろん耐震補強で耐震等級３を満たすことも可能だと思います。
さらに地震に強い家の見極め方もお伝えします。
それは、
・屋根が軽い
・外壁が軽い
・基礎がしっかりしている
・総二階のように家の形がいびつではない
この４つは非常に重要な要素です。
ここでは積み木をイメージしてください。
今四角の積み木を沢山使って家を作ったとしましょう。
揺らした時にすぐに崩れる積み木の家を想像すると
・上に重たいものを乗せる
少し揺れただけでてっぺんが良く動くようになり倒れやすくなります。
・外壁が重い
サイドの四方の積み木に重りを乗っければ、全体が崩れやすくなるのは容易に
想像できます。
・基礎がしっかりしている
一番下の積み木がすべて地面にしっかり接触していて動かない状態にできれば、地面が揺れても安定感が増します。
・総二階のように家の形がいびつではない
上の積み木が一部出っ張っていて、下が空洞になっていたり、上の積み木と下の積み木の位置がずれていると、上の積み木の下が空洞になっていることになり、不安定になります。
やはり、上の積み木と下の積み木を一直線に積み上げた方がより強固な構造になります。
ざっくり、このへんは最低限耐震性の高い家にするための必須条件です。
もちろん、各階の床を補強したり、筋交いを多数入れたり、柱や梁を太くしたり、釘の数を増やしたり、固定する金具を多数使用したりと、耐震性を上げる方法は山のようにありますが、中身は見えないので、建設した会社に詳しく聞くのが一番です。
しかし、買う本人が耐震の強い家のイメージができていないと話になります。
極端な話、外壁がめちゃくちゃ重い家や、重たい瓦を積んでいる家や、後付けの太陽光が乗っている家や２階が出っ張っている家などは非常に耐震性が低くなっている可能性が高いのでかなり注意してみておきましょう。
家の性能を見る上で間違いなく一番重要なのは、耐震性能です。そして最も後で補修する時にお金がかかる部分です。
耐震性能を上げることとなれば、基礎部分の改修や外壁、屋根の改修となってきますが、基礎部分は基本抜本的に改善することは不可能です。地盤改良などになれば、建物あればできないので、建て直しになります。
なので、正直なところ中古住宅の絶対条件として耐震性能が確保されていることです。
例え耐震等級３を取得していなくても、最低限耐震等級３と同等以上であることが確認できる物件にしてください。
・断熱性能について
耐震の次に重要なのが断熱です。
断熱を一言で言えば、暖かさや冷たさを保つ能力です。魔法瓶の水筒は断熱性能が高いです。
中に暖かいお茶を入れれば、外が真冬でも一日中暖かいです。中にある熱がずっと外に逃げないので、断熱性能の高い家も同様で、室内をエアコンで暖めれば、エアコンを消してもずっと暖かいです。
壁や天井や床にしっかり断熱材というものを充填しており、これらの物質は熱をほとんど伝えず跳ね返します。
断熱性能が高ければ、少ない光熱費で部屋を暖めたり、冷やしたりできます。
断熱性能も後で改修することが非常に困難です。もし改修しようとなれば、壁も床も天井もすべてクロスや石膏ボードを壊して、家をスケルトンにして、柱の隙間に断熱材を充填する必要があります。
昔ながらの家で真冬に窓際に行けば、窓は多くがアルミサッシのシングルガラスだと思いますが、凍えるように寒いと思います。
どんなに部屋を暖めても急速に窓から冷気が入ってきて部屋が冷えていきます。
実は古い家で暖房がきかないのは、暖房が部屋全体を暖める能力よりも窓などから熱が出ていく量の方が多いので、永遠に追いつかないわけです。もちろんエアコンの能力を上げれば、暖まりますが、暖房費はとんでもなく高くなります。
ほとんどの人は古い家でエアコンを使うことはなく、石油ストーブなどを使用します。
ガスや灯油は暖める能力が格段に高いので、断熱性能の低い家でも余裕で暖めることができます。石油ストーブもかなり光熱費はかかりますよ。
分かりやすく数字で説明すると、アルミサッシのシングルガラスでは、熱が6.2逃げます。
アルミサッシのペアガラスになると4.5程度、アルミ樹脂のペアガラスになると３、アルミ樹脂のペアガラスにLoeEの金属膜が入ると2.3くらい、樹脂サッシのペアガラスにLoeEの金属膜が入ると1.7くらい、樹脂サッシのトリプルガラスにダブルLoeEが入ると1.2ぐらいまで上がります。さらにそのガラスにクリプトンガスが入ったり、本当に最高級の窓になると、0.9ぐらいまで上がります。
低性能な窓なら常に6.2の熱が逃げるところが最高級の窓になると0.9ぐらいまで減らせます。
窓の断熱性能はここまで上げることができます。
しかし一般的な断熱材入りの壁は0.4程度まで熱の損失を抑えられるので、いかに家の断熱の弱点は窓なのかが分かります。
この逃げる熱の平均量がUa値となります。
本当に高性能な家になるとUa値０.２とかになりますが、窓が0.9ぐらいで、その他の壁や天井や床は0.15とかになっています。
窓は最高性能、その他はものすごい分厚い断熱材をしっかり充填しております。
もちろん壁も窓も分厚くなるので、その分内側の家は狭くなります。
逆に国がつい最近まで断熱の最高グレードと決めていた断熱等級４の家のUa値は0.87です。
標準的な例で見ると、窓が2.33、壁、屋根、床が平均0.65ぐらいで、0.87をクリアしているのが標準的です。
いかに窓が一般的には弱点か分かると思いますし、窓がある程度高性能になると今度は壁などの断熱材が重要になってきます。
なぜなら窓は家全体の表面積の２０％程度なので、ある程度性能が良くなれば、壁などのその他８０％を占める部分の方が影響を与えるわけです。
例えば、家全体の表面積を１００だとすれば、窓２０、その他８０となります。
窓は１当たり、2.33熱が逃げて、その他は１当たり0.5熱が逃げるので。
窓全体の熱損失：2.33×20＝46.6
その他の熱損失：0.5×80＝40
となり、全体のほぼ半分以上の熱は窓から出ていくことになります。
夏場なら逆に窓から半分程度の熱が入ってきます。
ローコストの建売ならば、これが新築でも起こっています。
もしここに最高性能の内窓をつけて、窓からの熱損失を1.0まで抑えることができれば、
窓全体の熱損失：1×20＝20
その他の熱損失：0.65×80＝40
となり全体の熱損失の３３％まで窓の熱損失の割合を低下させることができます。
内窓の費用が合計１００万円だとすると、１００万円の負担で60のうち26.6もの熱損失をなくすことができます。
もしその他全体の熱損失を26.6減らそうとすると、熱損失を40から13.4まで下げる必要がありますが、１当たりの熱損失を0.1675まで減らす必要がありますが、天井、床、壁の断熱材を強化する必要がありリフォームでやろうとすると、５００万円くらいは覚悟する必要があります。
一般的に低断熱の家を高断熱化する場合は、内窓が一番安く、一番楽で、一番失敗がないです。
この内窓の設置で，Ua値は0.87付近から0.60まで上昇します。
ローコストから一気にハウスメーカーの標準性能並みに性能が上がります。
ちなみにその他の部分も同様の高断熱化をすれば、0.33まで上昇し、
一部の超高断熱住宅と同等になります。
最低でもZEH基準であるUa値0.6は必須だと思うので、築浅中古の多くが満たしているUa値0.87の基準を最低限として確認し、その後内窓リフォームをしてください。
大抵0.87を満たしている物件は「次世代省エネ基準」と書いてあります。
・気密性能について
断熱と同じくらい重要で、測ることが非常に困難な数値になります。
実際調べるとなると気密測定が必須となり、素人では無理ですし、販売時の資料にも測定結果はのっていません。
現時点で気密性能に対する国の基準はなく、隙間風だらけの家でも建てることができます。
要はどれくらい家に穴が開いているかを調べる数値で、C値と言いますが、低ければ低いほど穴の総量が小さいということになります。
家にはところどころ小さな隙間があり、折角暖めた空気が隙間から逃げたり、外気の冷たい空気が隙間から入ってきたりします。
断熱性能の点では、室内外の空気の移動はなく、空気内部に含まれる熱の移動が行われます。低断熱の家だと、室内の空気中に含まれる熱が壁などを伝って出て行くことになります。決して空気の出入りはありません。同じ空気なんですが、壁などから熱が逃げて、冷たい空気になります。
実はエアコンも全く同じことが起きていて、エアコン（暖房）は逆に外の空気から暖かい熱を集めて、それを室内に運んで、室内の空気に含ませて空気を暖める装置です。低断熱な家では、折角エアコンが集めた暖かい物質が壁などから常時出ていくのでいつまでも部屋が暖まらないわけです。では、高断熱になると、熱は逃げなくなりますが、低気密だと、隙間が多いので、熱を持った空気そのものが隙間から外に出ていき、代わりに外の冷たい空気がダイレクトに入ってきます。低気密な家は常に換気をしている状態となります。
気密性を高める対策は何でしょうか。
以下の点を注意しましょう。
・掃き出し窓は隙間が多いので、内窓をつけて気密性を上げる
内窓は、内側から窓をしっかり密閉するので、断熱性だけでなく気密性も上がります。
・コンセントや光回線ケーブルなど壁についている装置付近にティッシュを近づけ、風が吹いていないか確認する。風を感じる場合は、以下の気密用のアイテムをご使用ください。
・気密テープを貼り付ける。
水回りの配管の床から出てる部分を見てください。配管周りに隙間があれば、隙間風が入ってきます。テープで埋めましょう。盲点なのが、洗濯機の排水部分です。結構下から風が吹いている場合があるので、周りを気密テープで埋めます。
・配電盤の気密漏れ。残念ながら配電盤はほぼすべての家庭で隙間だらけです。
私の家も真冬に手をあててみたら、凍るような風が少しずつですが、侵入しておりました。
冬に分電盤が設置してある洗面所が異様に寒く原因を探っておりましたが、分電盤の隙間をすべてテープで止めたらだいぶ改善しました。
よく動画なので、分電盤の中のプラスチック部分を剥がして、配線むき出しの状態にして壁の穴を塞いでいる動画がありますが、電気関係は感電で死に至る可能性もあるため素人は絶対触ってはいけません。
私は蓋を閉じた状態で、壁と分電盤との接触部分や蓋の開閉部分をすべてテープで止めて
中の空気が漏れないようにしております。
これで室内に冷気が漏れることはありません。
最大のデメリットは分電盤が使えないことですが、私も１年経験しておりますが、一度も分電盤を触ることはなかったので、テープをつけっぱなしにしております。
もちろん万が一使用する場合はシールを剥がすだけで良いです。
またすぐに張れますので問題なしです。
・壁と天井の接合部、床と壁の接合部の隙間をシーリング材で埋める。以下の商品が素人でも使いやすいです。
手を当てたらびっくりしたのですが、この隙間から真冬に冷気が入ってきておりました。
あまりに隙間が大きいと、小さい虫や蜘蛛が侵入することもあるので塞いでおきましょう。
・玄関ドアの隙間。玄関ドアも気密性能が低いものが多いです。私は以下のパッキンを買って、内側の四方に貼り付けました。ドアを閉めた時にこのパッキンが隙間をすべて埋めてくれるので、隙間風が入ってこなくなりました。
気密性能向上の肝は、気が付いた隙間をとにかく埋めることです。
基本は気密テープかコーキングで行います。本当は、建築当初にクロスなどを貼る前の状態に行うのが一番確実ですが、このような施工をしてくれる住宅会社の物件価格はたいがい高いので、コスパは悪いです。
自分で地道に行いましょう。隙間は経年劣化でも起こるので、自分で補修できる能力はかなり重要です。
